Подається на здобуття
Освітнього кваліфікаційного рівня “Спеціаліст”
Спеціальність “Правознавство”
Спеціалізація “Комерційне та трудове право”

                                                                                   До захисту допущено:
                                                                                      
                                                                                       Завідувач кафедри
                                                              Комерційного та трудового права
                                                            ______________________________
                                                            ______________________________
                                                            ______________________________

                                                                                        Науковий керівник
                                                              ______________________________
                                                              ______________________________
                                                              ______________________________

                                                                            Виконано студентом групи
                                                               ______________________________
                                                                                           (підпис)
                                                               рукопис закінчено ______________
                                                                                            (дата)

2006

Зміст

Вступ................................................................................................................

Розділ І. Нерухомість як об’єкт правового регулювання.......................
 Поняття нерухомості в законодавстві України........................
 Право власності на нерухоме майно.........................................

Розділ ІІ. Правове регулювання  операцій з нерухомістю.....................
2.1. Види операцій з нерухомим майном.........................................
2.2. Оренда нерухомого майна..........................................................
2.3. Реєстрація прав на нерухоме майно..........................................

Розділ ІІІ. Шляхи вдосконалення правового регулювання угод з нерухомістю................................................................................................
3.1. Проблеми законодавства про операції з нерухомістю............
3.2. Перспективи законодавства про нерухомість..........................

Висновок ..........................................................................................................
Список використаних джерел.........................................................................
Додатки.............................................................................................................

Вступ

Український ринок нерухомості досить багатогранний. Більшість громадян розглядають його лише як майданчик для здійснення купівлі-продажу існуючих квартир і будівель. Але нерухомість – справжній скарб, який може приносити доходи і підприємцям, і державі.
Нерухоме майно – це  один із найважливіших засобів здійсненя підприємницької  діяльності. Визначальним моментом у розвитку регулювання зазначених об’єктів став перехід від закріпленої у законодавстві виключної державної власності на них до визнання множинності форм власності, які захищаються законом в однаковій мірі.
Трансформація  угод із нерухомим майном здійснювалась також шляхом розширення кола об’єктів нерухомості, що залучаються до цивільного обігу. Це спричинило видалення окремих видів правочинів. Так Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-ІІІ увів земельні ділянки у сферу цивільного обігу як об’єкти нерухомості, щодо  яких можуть вчинятися різні види правочинів (купівлі-продажу, оренди, міни, дарування, іпотеки, спадкування тощо).
Розвиток ринку нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян – права приватної власності, права мати майно у власності: володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд.  Цей ринок здатний вивести державу з кризи. Необхідно лише організувати і скоординувати дії щодо організації ринку нерухомості, забезпечити його стабільне динамічне функціонування.
Вибір теми дипломного дослідження був зумовлений відсутністю належного правового регламентування інституту права власності щодо нерухомості зокрема.
Об’єктом дослідження  виступає ринок нерухомості, особливості  його функціонування в Україні.
Предмет дослідження складає система нормативних актів, що регулюють речові правовідносини з приводу нерухомості, їх застосування, відповідна судова та господарська практика; спеціальна вітчизняна і зарубіжна наукова література, в якій досліджуються проблеми ринку нерухомості та його значення.
Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є обґрунтування і внесення конкретних пропозицій щодо вдосконалення законодавства,  яке регулює речові правовідносини взагалі та  з нерухомості, зокрема: щодо застосування відповідних норм; а також дати теоритичний аналіз зазначених правовідносин. Завданнями  дослідження, які необхідно вирішити для досягнення поставленої мети є:
1. Визначити та обгрунтувати поняття нерухомих речей у якості об’єкту цивільних прав;
2. Довести доцільність існування даного правового інституту в національному законодавстві у зв’язку з необхідністю встановлення особливого режиму правовідносин з нерухомістю;
3. Провести комплексний аналіз правової бази ринку нерухомості на сучасному етапі розвитку нашої держави.
Методологічна та теоритична основа дослідження.
Речеві правовідносини, об’єктом яких є нерухомість, та операції відносно її відчуження, досліджуються в роботі з урахуванням їх історичного розвитку, а також основних моментів здійснення операцій з нерухомістю в розвинених зарубіжних країнах.
Аналіз відповідного законодавства України був проведений за допомогою загальнонаукових методів – системного, функціонального, аналітичного та спеціально-юридичних методів порівняльно-правового, історико-юридичного, формально-логічного та інших засобів наукового пізнання.
Структура роботи.
Дипломна робота складається з трьох розділів:
Розділ І. Нерухомість як об’єкт правового регулювання.
Розділ ІІ. Право власності на нерухоме майно.
Розділ ІІІ. Шляхи вдосконалення правової бази ринку нерухомості.
Кожен розділ має  підрозділи. В першому розділі  досліджується визначення нерухомості у цивільному законодавстві і визначити основи права власносності на нерухоме майно.
Другий розділ містить визначення коло  операцій з нерухомістю. Порядок реєстрації нерухомого майна та розкриваються особливості договору оренди нерухомого майна, як особливого правового режиму нерухомої власності.
В третьому розділі  будуть наведені конкретні пропозиції щодо вдосконалення деяких моментів  у законодавстві щодо правового регулювання ринку нерухомості.
В ході роботи над темою правового регулювання угод з нерухомістю  буде проаналізовано законодавчу базу, а саме: Цивільний кодекс України; Закон України “Про власність”; Земельний кодекс України; Житловий кодекс Української РСР; Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”; Закон України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, Закон України “Про державну реєстрацію прав на нерухомість та їх обмежень” та інші нормативно-правові акти які врегульовують порядок укладання різних видів договорів при здійсненні операцій із нерухомістю.
 

Розділ І. Нерухомість як об’єкт правового регулювання.

1.1. Поняття нерухомості в законодавстві України.
Розподіл майна на рухоме і нерухоме пішов ще з римського права і його сприйняли майже всі правові системи. На думку деяких авторів, такий розподіл  пов’язаний із правом приватної власності на природні об’єкти й, на самперед, на землю, а також із уведенням  цих об’єктів у цивільний обіг, та власне розвитком цього обігу. Відразу після введення загального поняття нерухомого майна, у спеціальних законодавчих актах з’явилися  поняття “нерухомості в житловій сфері” і “нерухомості в містобудуванні”, що визначалися шляхом вичерпного перерахування об’єктів. Таким чином, відбувалася конкретизація загального поняття стосовно окремих  об’єктів чи сфер діяльності.
Сучасне цивільне законодавство при класифікації речей як об’єктів цивільних прав виходить із фундаментального поділу речей на рухомі і нерухомі. При цьому наголосимо, що законодавець використовує для позначення нерухомості цілу низку термінів: “нерухома річ”, “нерухоме майно”, “нерухомість”. У більшості випадків зазначені поняття сприймаються як синоніми, що уявляється не зовсім правильним.
Дійсно, з-поміж об’єктів цивільного права особливе  місце належить речам, що визначаються, по-перше, їхньою найбільшою поширенністю і, по-друге, виникненням із приводу речей правовідносин власності.  [29, с. 74]
Статус речей здобувають лише матеріальні цінності, тобто матеріальні блага, корисні властивості яких  усвідомлені й освоєні людьми. Таким чином, під речами наука цивільного права розуміє дані природою і створені людиною цінності матеріального світу, що виступають як об’єкти цивільних прав.
До нерухомості необхідно віднести наступні речі, що  виступають в якості об’єктів цивільних прав:
 Предмети матеріального світу (речі), які за своїми природними якостями є нерухомими, тобто об’єкти, переміщення яких в просторі без суттєвого, непропорційного збитку їх призначенню є неможливим. Сюди відносяться земельні ділянки, ділянки надр землі, відособлені водні об’єкти та все, що розташоване на земельній ділянці і міцно за нею пов’язане.
Велике практичне значення має з’ясування термінів “земельна ділянка”, “будівля”, “споруда” та інших, під якими розуміються об’єкти нерухомості.
В першу чергу, необхідно зазначити, що в якості нерухомого об’єкту у правовідносинах не можна розглядати землю (якою визнається планета Земля,  або поверхневий шар земної кулі, або відокремлена від природного середовища частина (маса) речовини, вміщена в яку небудь місткість (наприклад вагон), а також землі – як “Природний компонент, не вилучений з довкілля, а органічно в нього вплетений, взаємодіючий з водами, лісами та іншими природними ресурсами”.
В цивільно-правових, майнових відносинах земля як нерухомий об’єкт виступає в якості чітко визначеної земельної ділянки, оскільки їх об’єктом можуть бути лише індивідуально визначені речі.
Під земельною ділянкою як об’єктом цивільних правовідносин необхідно розуміти частину земної поверхні, яка точно виміряна, має кадастровий номер на карті та може бути об’єктом цивільних правовідносин. Земельна ділянка включає в себе поверхневий (грунтовий) шар, який знаходиться під нею, замкнені водойми до 3 га (ст. 4 Земельного кодексу україни), рослини, що знаходяться на ній, в тому числі і ділянки лісів до 5 га (ст. 4 Земельного кодексу України) якщо інше не встановлено законом. [ 3 ]
Під будівлею розуміють індивідуально-визначений, архітектурно-будівельний об’єкт капітального типу, призначений для створення певних умов праці (виробничі корпуса цехів, склади, школи) чи для проживання людей (житлові будинки), до складу будівлі входять всі об’єкти її життєзабезпечення – підсобні приміщення в будинку капітального типу,  придатне для постійного у ньому проживання і таке,  що відповідає передбаченим законом санітарно-технічним вимогам.
Споруди – це об’єкти інженерно-будівельних інфраструктур, призначених для технічних функцій.
Причому  майно може бути класифіковане як споруда чи будівля лише за умовою проведення будівництва на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженої проектної документації та при наявності акту про прийняття об’єкту в експлуатацію у відповідності з порядком, встановленим Законом України “Про основи містобудування”. [ 22, с. 167]
ЦК України відповідно до розподілу на нерухомі і рухомі оперує поняттям “речі”. Виходячи з визначення нерухомості в ЦК, інші види майна, зокрема майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону. Винятком є визнання нерухомістю, а точніше прирівняння до нерухомості такого складного майнового комплексу, як підприємство.[ 29, с. 74 ]
Поняття підприємства як майнового комплексу цивільних правовідносин відродилося в українському законодавстві в кінці 80-х – на початку 90-х  років минулого сторіччя і було пов’язане з процесами роздержавлення і приватизації. На цьому етапі приватизаційне законодавство дозволило  визначити сутність і склад майнових комплексів підприємств, їх реальну матеріальну цінність для учасників ринкових відносин. Можна навіть стверджувати, що саме воно і стало передумовою трансформації підприємства із суб’єкта цивільних правовідносин в об’єкт прав, що знайшло остаточне завершення у  Цивільному кодексі України від 16 січня 2003 року (ч. 1 ст. 191), кодексі приватного права. [ 29, с. 74 ]
Державні підприємства зберігаються як суб’єкт публічного права і відповідно до п. 2 ст. 2 Цивільного кодексу України можуть бути учасниками цивільних правовідносин як і всі інші суб’єкти публічного права. Виходячи з того, що державне підприємство є юридичною особою публічного права у цивільних відносинах, на нього поширюються положення  Цивільного кодексу України, якщо інше не буде встановлено законом (ст. 82).
Відповідно до нового законодавства підприємство як об’єкт цивільного обороту являє собою не просто річ або сукупність речей, а саме єдиний майновий комплекс, що включає до свого складу поряд з нерухомістю  – земельними ділянками, будівлями, спорудами і рухомим майном – устаткуванням, інвентарем, сировиною, продукцією також зобов’язальні права, вимоги, борги і деякі виключні права, наприклад, торгівельну марку або інше позначення тощо.
Взагалі, підприємство як майновий комплекс може розглядатися як складна річ, оскільки складається з нерухомих та рухомих речей (майна), які утворюють єдине ціле, що дає можливість використовувати його за призначенням (п. 1 ст. 188 ЦК). Як складна річ підприємство характеризується такими ознаками:
–  складається із різнорідних речей;
–  складові частини такої  речі фізично не пов’язані між собою;
– сукупність речей утворює єдине ціле, яке використовується за загальним призначенням.
Кожна з частин такої речі може використовуватися постійно за тим же призначенням, що і разом з усіма не виконуючи при цьому щодо них ролі належності. [ 15, 327 ]
Складові  частини майнових комплексів,  які мають певне  майно, майнові та інші  права, майнові комплекси, майнові блоки, С. Степанов називає “субкомплексами” і зазначає, що “складові частини підприємства як  самостійного об’єкта цивільних прав не  обов’язково повинен повторювати склад самого підприємства, мати такі самі елементи, що і майновий комплекс у цілому.
Залежно від особливостей майна підприємства законодавство визначає його різноманітний правовий режим, тобто припустимі засоби набуття прав на майно, обсяг та зміст таких прав, а також обов’язків, межі їх  здійснення тощо. Наприклад, ч. 2 ст. 5 Закону України “Про приватизацію державного майна” визначає, що приватизації не  підлягають об’єкти, що мають загальнодержавне значення, а також казенні підприємства: ч. 2 ст. 4 Закону України “Про оренду державного майна” забороняє використання як  об’єктів оренди цілісні майнові комплекиси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України “Про підприємництво”; ст. 2 Закону України “Про особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі” [ 35 ] закріплює положення про необхідність при приватизації майна підприємств, які переробляють сільськогосподарську сировину та виконують роботи і надають послуги сільськогосподарським товаровиробникам, збереження профільності, технологічної  єдності виробництва та цілісності майнових комплексів і технологій; ч. 6 ст. 4 Закону “Про заставу” [ 35 ] визначає, що предметом застави не можуть бути об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації,тощо.
 Слід послідовно розмежувати поняття нерухомого  майна і нерухомості. Останнє у законодавстві вживається у двох значеннях. По-перше, як узагальнення для будь-яких нерухомих речей, щодо яких необхідна реєстрація права власності й інших речових прав,  обмежень цих прав, їхнього виникнення, переходу і припинення. По-друге, під нерухомістю розуміються комплекси, спеціально зазначені в законі: кондомініум і підприємство як єдиний майновий комплекс.
Для визначення нерухомості в чинному цивільному законодавстві використовуються ті само критерії, що й в основах цивільного законодавства, – зв’язок із землею і неможливість переміщення  без заподіяння шкоди призначенню об’єкта (нерухомість за природою) і  віднесення до нерухомості законом (нерухомість в силу закону).
Нерухомими в силу  зв’язку з землею законодавство вважає також будівлі та споруди, зокрема, житлові будинки, садиби та житлові комплекси. Але крім цих об’єктів, перерахованих у законі, нерухомістю є  підземні об’єкти, як-от: шахти, гаражі, торговельні центри тощо, що має  знайти своє втілення у законодавстві. При цьому не будь-яка будівля (споруда) буде визнана нерухомим майном, а лише та, яка об’єктивно має міцний зв’язок із землею, на якій вона розташована. Відповідно до чинного законодавства будівлі, зведені на чужій ділянці на  законних підставах, права на який відповідним чином зареєстровані, будуть віднесені до нерухомості. Особливо варто підкреслити необхідність офіційного оформлення прав на земельну ділянку, що використовується під  будівництво, позаяк в іншому разі нерухомість є самовільною будівлею і підлягає знесенню.
Економічні і фізичні властивості речей неоднакові, що  визначає розходження у характері правовідносин, що  виникають з приводу них. Такі розходження прийнято називати правовим режимом речі, під яким розуміють встановлений законодавством порядок її використання,  припустимі способи і межі розпорядження нею.
Виділення нерухомості з іншого майна  пояснюється не тільки важливістю для економіки  країни наявних природних  ресурсів, тісним зв’язком нерухомості з земельними ділянками, але і тим, що до нерухомості належать найбільш коштовні і суспільно значимі об’єкти. Нерухомість – це особливий об’єкт цивільно-правових угод. Вона володіє підвищеною економічною цінністю, так як призначена для тривалого користування і, як правило, має конструктивну складність, що вимагає великих витрат на підтримку її в належному стані. Досить складний процес передачі права власності на нерухомість обумовлює не  дуже високий рівень її ліквідності як товару. Зазвичай нерухомість як товар є досить вартісною. Тому факт визнання угод щодо неї недійсними є конче болючим для учасників цивільного процесу. Все це вимагає  спеціальної регламентації участі нерухомості в цивільному обігу, що знаходить відбиття в  особливому порядку і формі укладення договорів, предметом яких є нерухоме майно.
ЦК України закріплює такі особливості правового режиму нерухомості:
1) право власності й  інші речові права  на нерухомість, обмеження цих прав, їхнє  виникнення, перехід  і припинення  підлягаю державній реєстрації;
2) правочини, предметом яких є  нерухомість, укладаються у письмовій формі і, як правило, підлягають нотаріальному посвідченню; передача або повернення в  оренду будівлі або іншої капітальної споруди обов’язково оформлюється відповідним документом (актом);
3) зобов’язання, предметом якого є нерухомість, за  загальним правилом виконується у місці її знаходження;
4) право власності на знову створюване нерухоме майно чи передане за договором виникає з моменту державної  реєстрації цієї нерухомості або переходу права власності на неї до покупця;
5) встановлений особливий порядок придбання права власності на безхазяйні нерухомі речі і більш тривалі терміни набувальної давності на нерухоме майно; звернення стягнення на іпотечне нерухоме майно;
6)   діють спеціальні правила здійснення правочинів із  нерухомістю, що передбачають залежність прав на  земельну ділянку від прав на інші нерухомі об’єкти, що  розташовані на ній.
Так, у разі продажу чи оренди будівлі, споруди чи  підприємства водночас із передачею покупцю права власності на них передаються права на ту частину земельної ділянки, що зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. Якщо ж продається чи здається в оренду лише земельна ділянка, власник нерухомості зберігає  право користування тією частиною ділянки, що  зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, на  передбачених договором умовах, а за їх відсутності – право обмеженого користування (сервітут).
Окремі особливості здійснення правочинів із  нерухомістю пов’язані з розподілом ринку нерухомості на  ринок житла та ринок комерційної нерухомості. До  комерціної   нерухомості належить частина об’єктів   нежилого фонду: будинки і приміщення, які використовуються для здійснення торгівлі, офіси, підприємства сервісу, суспільного харчування тощо. Ринок комерційної нерухомості має багато спільних рис із  ринком житла, але й чимало своїх особливостей. Усі ці ринки мають загальні правові засади здійснення правочинів. Більшість вимог щодо укладання договорів купівлі-продажу й оренди на ринку житла зберігають свою силу і на ринку житла найбільш поширеними правочинами на  ринку комерційної нерухомості є договори купівлі-продажу й оренди. Проте на ринку комерційної нерухомості основними учасниками правочинів є не фізичні, а юридичні особи. При цьому саме юридичні особи можуть  набувати нерухомість на різних правових підставах.  Насамперед, це стосується державних чи комунальних підприємств, що володіють майном на праві повного господарського відання чи оперативного управління. Це  означає, що вони серйозно обмежені у питаннях розпорядження нерухомим майном. Відчуження нерухомого майна, яке знаходиться у підприємства на праві повного господарського відання, можливе лише за згодою власника. Ще більше обмежені права підприємства (установи) стосовно майна, що знаходиться у нього на  праві оперативного управління. Друга важлива обставина пов’язана з тим, що питання про відчуження (наприклад, продаж) нерухомого майна юридичною  особою може здійснюватися лише уповноваженим на те органом відповідно до чинного законодавства і статуту підприємства (організації). Варто звернути увагу на те, що статутом підприємства (організації) можуть встановлюватись обмеження прав виконавчого органу (директора) щодо розпорядження нерухомим майном.
Нарешті, законом до нерухомості може бути віднесено і інше майно, яке є за своєю природою рухомим, але внаслідок його особливого значення чи цінності, на нього необхідно поширювати правовий режим правовідносин з нерухомим майном. Так, Законом України “Про заставу” (ст. 39) встановлено, що при заставі транспортних засобів та космічних об’єктів, які залишаються у володінні заставодавця, на них поширюються правила, передбачені для застави нерухомих об’єктів –  іпотеки.

1.2. Право власності на нерухоме майно.

Власність становить економічну основу суспільного й державного устрою. Зміни відносин власності тягнуть за собою соціальні, політичні та правові зміни в суспільстві та законодавстві. Протягом століть формування тих чи інших відносин власності впливало на стан економіки та права і не завжди сприяло їх розвитку. Перерозподіл власності, який мав місце після жовтневого перевороту, став підставою для створення централізованої планової економіки, побудованої на принципах панування державної власності. Економічні й правові пріоритети, надані державній власності, позначились і на умовах господарювання в державі, привласненні результатів господарювання, розподілі суспільного продукту і як наслідок – на матеріальному добробуті всіх інших власників.
У правовому полі, зазначені зміни відносин власності, призвели до приорітетів, установлених законодавством для державної власності, її безстрокового захисту. Певні зміни відбулися і в правовому становищі юридичних осіб, бо основними їх різновидами стали державні підприємства. Поступово зникають кооперативи, акціонерні та інші господарські товариства, що не вписувалися у нові відносини власності і цивільного обороту. Це в свою чергу вимагало встановлення інших правових відносин між юридичними особами, які вже грунтувались на адміністративній підпорядкованості, а не на договорі, що має  передумовою вільне волевиявлення суб’єктів. Були переглянуті також речові права з встановленям невідомих раніше жодній правовій системі правових підстав володіння майном державними підприємствами права оперативного управління.
З кінця 80-х років і особливо активно з початку 90-х років в Україні знову відбуваються зміни у відносинах власності. З виникненям виробничих кооперативіів набирає сили кооперативний рух та формується сектор недержавної власності. Створення господарських товариств закріплює процес розширення недержавної власності, а розпочата приватизація майна державних підприємств його поширила та поглиблила.
Теорія права власності, що сформувалась у соціалістичний період, вже не могла застосуватися до нових відносин і потребувала свого нового обгрунтування, виходячи із змінених економічних, соціальних та інших умов.
Відповідне законодавство України формується під впливом насамперед політичних і економічних підходів. Це значною мірою ілюструє  Закон України “Про власність”, який заклав підвалини для реформування колишнього законодавства про економіку, наголосивши на першочергових передумовах переходу до ринкового господарства. Втілення саме економічних конструкцій в цьому законі на фоні політичних подій 1991 р. в Україні проявилося в наголошенні про рівність усіх форм власності в країні. До того ж в законі передбачаються такі форми власності, як індивідуальна (з 1993 року вона стала іменуваться приватною), колективна та державна.
Однак спроби привести у відповідність з наголошеними у Законі принципами інші норми та інститути цивільного права без кардинального перегляду відносин  власності стали підставою і для негативних тенденцій у правовому регулюванні. Це проявилося, зокрема, у плутанині між правом колективної спільної власності, що є спроєцьованою проблемою плутанини у відносинах привласнення – спільного, групового, колективного, суспільного тощо.
Стаття 316 ЦК України визначає: Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Таким чином, власність це відносини між людьми з приводу речі – рухомого і нерухомого майна. З одного боку цих відносин, власник, який ставиться до певної речі як до своєї.
В узагальненому вигляді економічний аспект відносин власності на нерухоме майно можна звести до таких положень:
–  вони становлять виробничі відносини;
– вони є економічними відносинами людей з приводу безпосереднього привласнення нерухомого майна;
– вони характеризуються станом привласнення нерухомості певними суб’єктами – юридичними або фізичними особами.
Із зазначеного про право власності  як економічну категорію випливає також майновий характер відносин з її приводу. Отже, економічні відносини характеризуються як відносини між певними суб’єктами з приводу привласнення ними матеріальних благ – рухомого і нерухомого майна, що виражається у володінні, користуванні та розпорядженні суб’єктами цими благами і пов’язане з ставленням до таких благ як до своїх.
Право власності на нерухоме майно в об’єктивному значенні – це вся сукупність правових норм, які регулюють відносини власності у тій чи іншій правовій системі. Об’єктивне право власності складається з норм, які закріплюють володіння, користування і розпорядження майном, яке закріплено в ст. 317 ЦКУ:
1. Власникові належиать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
2. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місце знаходження майна.
Об’єктивне право власності складається з норм, які закріплюють володіння, користування і розпорядження як рухомим, так і нерухомим майном, а також норм, які охороняють і захищають права власника від протиправних дій інших осіб.
Право власності в об’єктивному розумінні є одним з найважливіших правових інститутів цивільного права. Його правові норми забезпечують закріплення матеріальних благ за конкретними суб’єктами, регулюють порядок набуття і припинення права власності на рухоме і нерухоме майно,  здійснення володіння, користування й розпорядження майном, захист законних прав власника.
Поряд з нормами цивільного права, яким в інституті права власності належить провідне місце і за змістом, і за обсягом, до норм інституту права власності входять також норми інших галузей права: державного, кримінального, фінансового, адміністративного тощо.
Суб’єктами права власності на нерухоме майно, згідно закону України “Про власність” визнаються народ України, юридичні особи, державва, інші держави, їх юридичні особи, міжнародні організації, громадяни інших держав та особи без громадянства. Конституція України визначає ще й такі  суб’єкти права комунальної власності, як громадяни сіл, селищ, міст, районів у містах.
Такі суб’єкти права власності як народ України, відповідні громади та держава, здійснюють свої правомочності, як правило, не безпосередньо, а через органи держави та органи місцевого самоврядування: народ України та держава – через ВРУ; громади сіл селищ, міст, районів у містах – через відповідні місцеві ради. Як суб’єкт права держава здійснює свої повноваження щодо своєї власності також через уповноважені на це органи виконавчої влади.
Стаття 318 ЦКУ: Суб’єкти права власності.
1. Суб’єктами права власності є український народ та інші учасники цивільних відносин, визначені статтею 2 ЦК України.
2. Усі суб’єкти права власності є рівними перед законом.
Стаття 2 ЦКУ визначає:
1. Учасниками цивільних відносин є фізичні особи та юридичні особи.
2. Учасниками цивільних відносин є: держава Україна, Автономна республіка Крим, територіальні громади, іноземні держави та інші суб’єкти публічного права.
В ст. 20 Закону України “Про власність” коло суб’єктів права власності ще більш розширено. До них законодавець відносить таких суб’єктів як трудові колективи державних підприємств та колективи орендарів.
Ці утворення, не будучі суб’єктами цивільного права, стають суб’єктами права власності, хоча юридичними особами вони не є. Саме в цьому Закон “Про власність” має як внутрішні суперечності, так і взагалі суперечить цивільному законодавству. Це спостерігається в тому, що суб’єктом права власності на нерухоме майно названий колектив осіб, об’єднання яких не надає їм статусу юридичної особи, бо трудовий колектив осіб, об’єднання яких не надає їм статусу юридичної особи, бо трудовий колектив державного підприємства становить собою сукупність працівників юридичної особи не власника, яким і є державне підприємство. Передбачена в ст. 20 Закону “Про власність” і ст.  18 Закону “Про підприємства в Україні” конструкція допускає існування у відокремленому майні юридичної особи державного підприємства, що не є власником, власність іншого суб’кта, що не є юридичною особою. Це є правовим носенсом. Отже, колектив юридичної особи не власника стає суб’єктом права власності, але не юридичною особою. Така конструкція не є правовою і допускає змішування економічних, соціальних і юридичних норм. Крім того, доход, одержаний державним підприємством внаслідок праці трудового колективу, є також державною власністю і не повинен передаватися у недержавну власність.
Власникові належить певний обсяг прав стосовно свого нерухомого майна. Цей обсяг прав і становить зміст права власності на нерухоме майно, що випливає із ст. 317 Цивільного кодексу України:
1. Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
2. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місце знаходження майна.
Виходячи зі змісту Закону України “Про власність” (ст. 4), що власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому нерухомим майном, має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Це означає, що права власника нерухомого майна  полягають у праві володіння, користування і розпорядження майном у межах, встановлених  законом. Отже, суб’єктивне право власності на нерухоме майно складають три важливих правомочності: право володіння, право користування, право розпорядження. Володіння в об’єктивному значенні – це сукупність норм права, в яких закріплено можливість фактичного володіння майном. Правові норми, які встановлюють порядок вилучення корисних властивостей речей з метою задоволення потреб власника чи інших осіб, – складають право користування в об’єктивному значенні. Право ж розпорядження в об’єктивному розумінні утворює сукупність правових норм за допомогою яких закріплюється можливість визначити юридичну чи фактичну долю речі (майна).
Право власності на нерухоме майно, найширше право з усіх майнових прав. Правомоччя власника виявляють як статику так і динаміку речі.
Якщо інші речові права на нерухомість, окрім права власності, надають тому, кому надана певна правомочність, використовувати річ лише у якомусь певному відношенні (орендар має право володіти і користуватись річчю, охоронець лише володіти, заставодержатель – лише розпоряджатись річчю у певних випадках і в певному порядку), то власникові згідно п.1 ст. 4 закону України “Про власність”, належить право володіння, користування і розпорядження нерухомим майном. Зміст зазначених правомочностей, в залежності від видів і форм власності, обумовлюється безпосередньо самим законом. Закон зобов’язує власника, здійснюючи свої права, не завдавати шкоди навколишньому середовищу, не порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави.
У певних випадках і в певному порядку, встановлених законодавчими актами, діяльність власника  нерухомого  майна може бути обмежена чи припинена, або власника може бути зобов’язано довірити обмежене користування його майном іншим особам. Отже, в законі закріплено можливість обмеження чи навіть позбавлення правомочностей власника. Але такі обмеження вважаються тимчасовими і такими, що можна усунути.
Кожне з прав – право володіння, право користування, право розпорядження нерухомим майном – окремо може належати й іншим особам окрім власника (наймачу, орендарю тощо). Наступною  складовою частиною “тріади” правомочностей власника нерухомого майна, яка нерозривно пов’язана з правом володіння, є право користування.
Правом користування називається право здобувати з речі її корисні властивості. При цьому мається на увазі вилучення з речі таких  властивостей, які в ній закладені природно чи працею людини. Кожна річ має своє призначення, здатна бути корисною. Звичайно, здобувати з речі корисні властивості можливо лише в процесі володіння нею.
В умовах ринкової економіки можливості будь-якого власника щодо господарського використання належного йому нерухомого майна значно розширені. Він може використовувати майно як для власної господарської та іншої незабороненої законом діяльності, так і передати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам.
Право володіння й користування нерухомим майном може передаватися власником іншим особам як за законом, так і за договором. При цьому власник залишає за собою право власності на передану річ.
Користувачем на підставі закону є державне підприємство, що здійснює право користування державним майном на умовах повного господарського відання, а також державна установа,  якій майно належить на праві оперативного управління (ст.ст. 37, 39 Закону України “Про власність”).
Отже, мати право на володіння і користування нерухомою річчю (майном) і вчиняти ці правомочності ще не означає бути власником цієї речі (майна). Важливою складовою правомоччя власника  нерухомого майна є право розпорядження.
Правом розпорядження називають право власника визначати юридичну чи фактичну долю майна. Тобто, це є право власника припинити або обмежити своє право власності. Припинити право власності власник може шляхом відчуження (продажу, дарування, міни і т. ін.), відмови від свого права власності або вживання речі. Обмежити своє право власності власник може шляхом передачі майна в користуваня за договором, заставою і т. п.
Право розпорядження є найбільш суттєвим правомоччям власника нерухомого майна.  На відміну від правомочностей володіння й користування, які можуть  належати не лише власнику, а й іншим особам, право розпорядження з власником. “Тріада” правомочностей у сукупності, яка характеризує право власності у повному обсязі і розкриває його зміст, може належати лише  власнику. До того ж, правомочності по володінню, користуванню і  розпорядженню виникають у власника одночасно з виникненням права  власності. [ 15 ]
Правом володіння називають право особи на фактичне  або господарське володіння нерухомим майном (річчю).
Фактичне володіння річчю може утримувати її фізично, коли має змогу впливати на річ за своїм інтересом (поставити огорожу, обробляти ділянку, підживлювати грунт тощо).
Саме по собі володіння це ставлення особи до речі, але одночасно воно має характер суспільних відносин між людьми, оскільки всі особи, які оточують власника, ставляться до нього певним чином. Закон захищає можливість володіння від зазіхань з боку інших осіб, встановлює певні напрями і межі володіння, внаслідок чого ця міра можливої поведінки і є правом володіння нерухомим майном, однією із правомочностей власника. Але  мати річ (майно) у володінні зовсім не означає бути власником цієї речі (майна).
Право володіння річчю може переходити від власника до інших  осіб. Наприклад, охоронець, наймач, заставодержатель на підставі певних  відносин володіють нерухомою  річчю (майном), але вони не є власниками цього  майна. Тому слід розрізняти володіння, засноване на праві власності, і  володіння засноване на іншому титулі ( наприклад, договорі, довіренності). При цьому і володіння, засноване на праві власності, і володіння на іншому титулі однаково захищається і охороняється законом. Такий  висновок можна зробити, виходячи зі змісту п. 5 ст. 48 Закону України ”Про власність”, де зазначено, що положення щодо захисту права  власності поширюється також на особу, яка хоч і не є власником нерухомого майна, але  володіє нерухомим майном на праві повного господарського відання чи оперативного управління, довічного успадкованого володіння або на іншій підставі,  володіння навіть від власника, якщо останній порушує умови угоди (правочину).
Захисту не підлягає лише таке володіння, яке не має ніяких правових підстав.
У цивільному праві виділяють володіння законне (титульне) і незаконне.
Законним називають володіння нерухомим майном, яке здійснюється на законних підставах. Законне (титульне) володіння має місце, в першу чергу, у первісному володінні власника. Воно може належати також іншим особам (суб’єктам договірних відносин), наймачу, орендару, комісіонеру тощо (похідне володіння). Таке право може виникати і на підставі адміністративного акта (відповідно до розпорядження органів опіки й піклування).
Незаконним вважають володіння, яке здійснюється  всупереч вимогам закону. Незаконне володіння нерухомим майном поділяють на добросовісне й недобросовісне.
Добросовісне незаконне володіння має місце тоді, коли особа, яка володіє майном, не знає і не могла знати про незаконність володіння.
Недобросовісним незаконним володінням нерухомим майном вважають таке  володіння, коли особа (володілець майна) знає або могла знати про незаконність свого володіння.
Право розпорядження (як і право володіння та користування) може передаватись власником за довіренністю. В об’єм повноважень довіреної особи може входити, наприклад, продати будинок, земельну ділянку.
Власник майна може припинити своє право власності шляхом укладення певних цивільних договорів.